به لحاظ عقلایی بایستی طرح تفصیلی بر پایه و اساس خطوط کلی و سیاست های طرح جامع تهیه و تدوین گردد. با علم به اینکه در حال حاضر چنین نیست، توجه به آن در تمامی مراحل تهیه طرح جديد بسیار ضروری بوده و در بازنگری و بازنویسی قرارداد همسان بایستی کاملاً مد نظر بوده و به آن توجه جدي شود. به عبارت دیگر معادله زیر در تهیه طرح تفصیلی جدید ملاک قرار گیرد.
واقعیت این است که همواره عدم وجود نیروهای متخصص در گرايش هاي لازم و به تعداد کافی در بدنه شهرداری ها، از مهم ترین دلایل عدم تحقق طرح های توسعه شهری عنوان شده است. یعنی نیروی انسانی موجود در ساختار شهرداری ها به تناسب توسعه شهرها و جاری شدن طرح های توسعه شهری در آنها، توسعه كيفي نیافته و با آن طرح ها انطباق نیافته است. این مقوله در دید تشکیلاتی نیز قابل بررسی است. یعنی سازمان شهرداری باید به گونه ای ترمیم و توسعه یابد تا واحد شهرسازی با تجهیز به انواع امکانات، توانایی پاسخگویی به پیاده نمودن طرح های توسعه شهری را داشته باشد. این موضوع از آن جهت نیز حائز اهمیت است که شهرداری ها امروزه ارجح ترین دستگاه براي محوريت مدیریت واحد شهری قلمداد شده و بیشتر از هر دستگاه دیگری به مشکلات و نارسائی های شهری واقف اند.
به اذعان اكثر صاحبنظران، قراردادهای همسان که سالیان متمادی تنها سند قانونی برای بيان شرح خدمات تهیه طرح های جامع و تفصیلی و ... بوده و هستند، در عرصه عمل با کمترین موفقیت ظهور يافته اند. از کل طرح های جامع و تفصیلی که برای شهرهای کشور تهیه شده در مجموع 20 درصد شكلي (نه محتوایي) طرح ها و آن هم در بخش گذربندی تحقق یافته است و این حكايت از ضعف ساختار محتوايي این طرح ها دارد. اکنون که بحمداله قرار است شهرداری تبریز درصد قابل توجهی از مسؤولیت تهیه طرح تفصیلی را بر عهده گیرد، بسیار ضروری است که تجدید نظر کلی و اساسی در محتوای این قرارداد بعمل آید و به هیچ وجه جائز نیست این اقدام مهم و نو بر پایه ای سست و کهنه اقدامات قبلی بنا نهاده شود.
تهیه طرح تفصیلی یکپارچه برای بافت پر فعلی تبریز کار دشوار و زمانبری است. منطقی خواهد بود اگر شهرداری با ایجاد ارتباطی منطقی با مشاوران مختلف، کار تهیه طرح تفصیلی تبریز را همزمان به چند مشاور واگذار نماید و آنها را ملزم به همکاری با یکدیگر نماید که در این کار البته شرایط مختلفی از جمله تفاوت های منطقه ای نیز لحاظ خواهد شد.
از آنجا که انتظار برای پایان یافتن کل طرح تفصیلی بصورت یکپارچه و تصویب آن و سپس ابلاغ آن برای اجرای آن مستلزم وقت زیاد خواهد بود، پیشنهاد می شود بافت پر به چند سطح تقسیم شود و با پایان یافتن هركدام نسبت به اجرای آن اقدام شود.
محدوده طرح تفصیلی 58 در طول 20 سال گذشته تحت تأثیر این طرح تغییر شکل داده و در حقیقت توسط شهرداری به سمت مطابقت با طرح مذکور سوق داده شده است( چه از لحاظ گذر بندی و چه از لحاظ کاربری و تراکم)، اکنون شهرداری چگونه خواهد توانست بر اساس طرح تفصیلی جدید که به فرض در سال 85 تصویب شود، عملکرد 20 ساله خود را زیر پا بگذارد و حقوق مکتسبه ساکنان این منطقه را که توسط طرح های شهری قبلی ایجاد شده است نادیده بگیرد.
به لحاظ عقلایی بایستی طرح تفصیلی بر پایه و اساس خطوط کلی و سیاست های طرح جامع تهیه و تدوین گردد. با علم به اینکه در حال حاضر چنین نیست، توجه به آن در تمامی مراحل تهیه طرح جديد بسیار ضروری بوده و در بازنگری و بازنویسی قرارداد همسان بایستی کاملاً مد نظر بوده و به آن توجه جدي شود. به عبارت دیگر معادله زیر در تهیه طرح تفصیلی جدید ملاک قرار گیرد.
طرح تفصیلی قدیم + اساس طرح جامع جدید + سوابق و عملکرد شهرداری + ایده های مشاور = طرح تفصیلی جدید
واقیت این است که طرح های توسعه شهری قبلی به انحای مختلف حقوقی را برای شهروندان ایجاد کرده اند که نمی توان با طرح جدید آنها را نادیده گرفت. مثلاً اگر طرح تفصيلي 58 ، کوچه ای را 12 متری پیشنهاد کرده، اصولاً طرح تفصيلي جديد نبایستی و نمی تواند مغایر آن عمل کند و 12 متری را به 14 متري يا 6 متری تبدیل کند. بنابراین ملاحظه می شود که تهیه طرح تفصیلی برای محدوده ای که قبلاً بمدت 20 سال تحت تأثیر طرح تفصیلی سابق شکل گرفته است، عملاً با مشکل مواجه بوده و چاره ای جز پذیرش آن نیست. از سوی دیگر پرداخت هزینه های سنگین برای تهیه طرح تفصیلی جهت این منطقه پر از جای ابهام وسؤال می باشد.
8. نظارت شهرداری در امر تهیه طرح تفصیلی بایستی فراتر از معنای لغوی کلمه « نظارت» صورت بگیرد. یعنی فقط نظاره گر نباشد. تیمی مرکب از تخصص های مختلف مي بايستي بر امر مربوطه تسلط کامل داشته و تحلیل ها و گزارش های کارشناسی ارائه نمایند.
در ارتباط با دفتر محلی مشاور تهیه کننده طرح طرح تفصیلی دو مقوله مطرح است: اول اینکه اگر بعد از انقضای قرارداد تهیه طرح، این دفتر استمرار داشته باشد چه تضمینی وجود دارد که تعهد نمایند و بمانند. یعنی اینکه آیا واقعاً فرد متخصص وقت خود را صرف ماندن در دفتر محلی خواهد نمود و اینکه پس از تقبل تأمین هزینه ها و پرداخت آن توسط شهرداری یا سازمان مسکن و یا هر دو، قضیه فقط حالت فرمالیته بخود خواهد گرفت و کماکان وضعیت حاضر ادامه خواهد شد. دوم اینکه می شود با نگهداشتن درصدی از مبلغ قرارداد بصورت سپرده و ضمانت اجرایی بدون اینکه دفتر محلی دایر باشد مشاور را ملزم به ارائه خدمات تا زمان مشخص نمود.
مشاور باید به نوعی ملزَم به تحمل ضرر و زیان احتمالی وارده به شهرداری در اثر برداشت های غلط از وضع موجود و به تبع آن ارائه پیشنهادات غیر واقعی باشد.
روشن است که تا بحال روند تهیه طرحهای تفصیلی کاملاً دور از دسترس مردم و فارغ از دغدغه های مسؤولین مدیریت شهری محلی شهرداري بوده است. اکنون که این فرصت مغتنم فراچنگ آمده است، در این دستورالعمل بایستی تدابیر روشن و مشخص برای مشارکت مردم محلی بصورت فرآيندي تغییر ناپذیر تعبیه شود و از این مسیر بهترین بستر برای مشارکت در مرحله اجرا به همراه داشته باشد.
با توجه به اینکه از عمده مشکلات موجود در زمینه طرح های توسعه، طولانی شدن مدت زمان تهیه آنها می باشد، اکنون که زمینه لازم برای اعمال مدیریت شهرداری در تهیه اینگونه طرحها فراهم شده است، باید تدابیری اندیشیده شود تا طرح تفصیلی یکپارچه تبریز در کمترین زمان ممکن با توجه به دیرکرد بسیار زیاد از زمان تصویب طرح جامع جدید تصویب شود و به مرحله اجرا درآید. هر گاه اختلاف فاز زمانی انعقاد قرارداد تهیه طرح جامع (66) و تصویب و ابلاغ آن (74) را در نظر بگیریم، دلایل ناکارآمدی و غیر واقع گرا بودن آن روشن می شود که بایستی برای طرح تفصیلی از بروز این مشکل جداً پرهیز شود.
عدم همکاری سازمان های محلی و ادارات کل دستگاه های مختلف و متعدد دولتی یکی دیگر از دلایل عدم تحقق طرح های توسعه شهری است. از این رو پیشنهاد می شود در دستورالعمل پیوست توافقنامه و یا در مراحل تصویبی طرح ها، مکانیزمی طراحی شود تا با درگیر کردن تمامی دستگاه های دولتی فعال در شهر که در حقیقت کمرنگ تر از شهرداری در امر مدیریت شهر دخیل می باشند، ضمن الزام آنها به رعایت مفاد طرح های شهری، پیشنهادات احتمالی آنها در مرحله تهیه در طرح ها ملحوظ گردد و از این طریق بر هر چه اجرایی بودن آنها .... تضمیني فراهم آيد.
در پایان سال 79، پنجساله اول اجرای طرح جامع به پایان می رسد و به پایان مهلت دهساله آن نزدیک خواهیم شد. لازم است تا برای سالهای 85 به بعد از هم اکنون به فکر تجدید نظر در طرح جامع شهر باشیم. از این رو اهمیت دادن به جمع آوری و ضبط و ثبت ماشینی و نرم افزاری اطلاعات شهری توسط مشاور تهیه کننده طرح تفصیلی، ما را در انجام اصلاحات مورد نیاز و بروزآوری طرح جامع یاری خواهد نمود. و از صرف وقت و انرژی و هزینه های گزاف توسط شهرداری ممانعت بعمل خواهد آورد.
با توجه به اینکه محدوده طرح تفصیلی 58 محدوده ای کوچکتر از حدود طرح جامع 49 را شامل می شده و شبکه بندی آن در اولویت های سه گانه جمعاً در 13 سال پیش بینی شده بود، لغایت سال 76 حدود 30 درصد تحقق یافته بود و در هر حال دو ایراد اساسی به طرح تفصیلی 58 وارد است که باید در کار جدید از آن احتراز شود:
الف) عبور شبکه پیشنهادی از درون بافتهای پر مسکونی و بافت فرهنگی و تاریخی و تحمیل هزینه های تملک، تخریب و بازسازی به شهرداری و کلاً اقتصاد شهر.
ب) طرح تفصیلی 58 در محتوا و شبکه بندی با طرح جامع 49 مغایرتهای اساسی داشته است که همواره مشکل ساز بوده اند.
16. اصولاً شهرداری تبریز می خواهد متولی تهیه طرح تفصیلی باشد. به عبارت دیگر خواهان آن است تا با تعیین چارچوبهای کاری طرح مذکور، نیازهای شهری را - که علی القاعده بیشتر از سایر سازمان های دخیل در اداره امور شهر با آن دست به گریبان است- پاسخ دهد. از این رو درج عباراتی مثل « همکاری» و «مشارکت» برای میزان مسؤولیت شهرداری در این توافقنامه کفاف نمی کند و بایستی جایگاه مناسب برای طرفین در نظر گرفته شود.
17. از آنجا که مشاور مربوطه قرار است برای ارائه خدمات مشاوره ای به شهرداری و شرکت در کمسیون های ماده پنج در شهر تبریز دفتر محلی دایر نماید، هزینه های این کار بهتر است توسط طرفین قرارداد پرداخت شود تا الزام بیشتری برای مشاوره در جهت پاسخگویی به ابهامات و ایرادات احتمالی در طول پنج سال بعد از تهیه طرح فراهم گردد. لازم به ذکر است که این پیشنهاد با بند (6) از « دستورالعمل هماهنگی با نهادهای محلی در حین تهیه طرحهای تفصیلی» که توسط معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی تهیه گردیده است، مطابقت دارد.
18. در بند (2-3) از پیوست شماره (2) قرارداد تیپ شماره (12) اشاره شده است که این شرح خدمات بیشتر برای شهرهایی با جمعیتی در حدود 100 هزار نفر الی 250 هزار نفر تنظیم شده است و نیز چنین آمده است که: در سایر موارد، مخصوصاً برای شهرهای بسیار بزرگ، بهتر است اصلاحاتی در شرح خدمات صورت گیرد و با توجه به نیازهای عمرانی و برنامه ریزی شهر مورد نظر، اصلاح و تکمیل شود. بنابراین بسیار ضروری خواهد بود که در مرحله بعد از تنظیم و ابلاغ توافقنامه، این مسأله توسط کمیته هماهنگی و نظارت بر تهیه طرح مورد توجه قرار گرفته و بعد از تهیه قرارداد مناسب برای نیازها و شرایط خاص شهر تبریز نسبت به انتخاب مشاور اقدام شود. در قرارداد جدید که برای شهر تبریز تهیه خواهد شد، شهرداری خواهد توانست خواسته های واقعی و منطقی خود را اعمال نماید و آن را به سمت هر چه اجرایی تر بودن سوق دهد.
19. در بند (2) از دستورالعمل هماهنگی با نهادهای محلی در حین تهیه طرحهای تفصیلی چنین آمده است: انعقاد قرارداد با مشاور مذکور بر اساس پیوستهای شماره (5) و (6) قراردادهای همسان (12) بصورت سه جانبه برای تشکیل دفتر محلی و انجام مطالعات مربوط به بازنگری و بروز آوری طرح تفصیلی شهر و تهیه طرحهای خاص موردی مطروحه از طرف شهرداری برای حل مشکلات جاری شهر.
20. در ذیل بند (4) دستوالعمل پیوست توافقنامه به آموزش پرسنل شهرداری اشاره شده است ولی بسیار کمرنگ. باید تدبیری مشخص و روشن برای آموزش همزمان تعداد مشخص از پرسنل شهرداری که به خوبی انتخاب شده باشند و اجرای طرح تفصیلی و پیاده شدن جزئیات آن را در بلند مدت پشتیبانی نماید.